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第十一章物业管理的20个常见问题_图文


大家关心的20个问题

大家关心的20个问题
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1、新业主是否应当承担老业主拖欠的 物业管理费? 2、业主房产抵押、查封后,其物业管 理权利是否受到限制? 3、被查封、抵押、拍卖房产的管理费 由谁来承担? 4、保安员查验来访人员的身份证件是 否合法? 5、物业管理公司制定的放行条制度是 否合法? 6、如何认识委托停水、停电行为的法 律效力? 7、业主封闭阳台是否违法? 8、如何处理相邻漏水纠纷? 9、小区停车场、车位的产权及收益归 谁所有? 10、如何认定小区道路、绿地的产权 归属?

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11、如何认定屋顶平台的产权及收益 归属? 12、如何认定建筑物架空层的产权及 收益归属? 13、建筑物外墙面及电梯广告权益归 谁所有? 14、如何认定住宅小区会所的产权归 属及利用? 15、业主的财物被盗,物业公司是否 承担赔偿责任? 16、保安履行职务造成人身伤害,如 何认定刑事及民事法律责任? 17、拾得遗失物如何处理? 18、如何处理相邻流水、排水关系? 19、如何处理住宅区噪声、污染的相 邻关系? 20、如何规范维修资金的筹集、使用 与管理?

1、新业主是否应当承担老业主拖欠的 物业管理费?
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不应当。

老业主与管理公司签订的合同,根据合同法的原则,合
同当事人一方违约,另一方只能向违约方主张权利,对 第三人无法律约束力

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有人根据建筑物区分所有权转移,新业主应继受相应权利
与义务为由,认为新业主要承担

2、业主房产抵押、查封后,其物业管 理权利是否受到限制?
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不受限制。 《城市房屋权属登记管理办法》规定,房屋权属证书是 权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、 收益和处分权利的唯一合法凭证。《物权法》规定,不 动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发 生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除 外。 在房屋权属证书没有变更前,原业主仍是房屋的所有 人。

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3、被查封、抵押、拍卖房产的管理费 由谁来承担?
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被查封、抵押、拍卖房产的管理费,以房屋权属 证书变更的时间划分由谁来承担。

4、保安员查验来访人员的身份证件是 否合法?
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不合法。 《中华人民共和国居民身份证法》第十四条 有下列情形之一的,公民应当出示居民身份证证明身 份: (一)常住户口登记项目变更; (二)兵役登记; (三)婚姻登记、收养登记; (四)申请办理出境手续; (五)法律、行政法规规定需要用居民身份证证明身份的其他情形。 依照本法规定未取得居民身份证的公民,从事前款规定的有关活动,可以使用符合国家规定的 其他证明方式证明身份。 第十五条 人民警察依法执行职务,遇有下列情形之一的,经出示执法证件,可以查验居民身份 证: (一)对有违法犯罪嫌疑的人员,需要查明身份的; (二)依法实施现场管制时,需要查明有关人员身份的; (三)发生严重危害社会治安突发事件时,需要查明现场有关人员身份的; (四)法律规定需要查明身份的其他情形。 有前款所列情形之一,拒绝人民警察查验居民身份证的,依照有关法律规定,分别不同情形, 采取措施予以处理。 任何组织或者个人不得扣押居民身份证。但是,公安机关依照《中华人民共和国刑事诉讼法》 执行监视居住强制措施的情形除外。

5、物业管理公司制定的放行条制度是 否合法?
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不合法。 但物业管理公司根据物业管理合同中有关 放行条的内容而制定的放行条制度合法。

6、如何认识委托停水、停电行为的法 律效力?
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要看谁委托、委托谁和此行为的对象是谁。 “停水、电”1、物业管理服务合同中明确约定,对业 主欠费的可以采取停水、电、气等措施的,应当从其约 定。2、合同没有明确约定的,应区分业主所欠费用的 项目具体分析:业主仅拖欠公共性质服务,而未拖欠代 办性质服务费用的,物业管理公司采取停水、电、气等 措施的,应视为侵权;因业主拖欠代办性质服务费用, 导致相关部门采取停水、电、气等措施的,物业管理公 司不承担责任。

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“委托” 物业公司可以接受,也可以不接受公用事 业单位委托,不能因此停水电 业主

【典型案例】物业公司停水停电断暖气
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位于北京市朝阳区定福庄北里的美然动力街区风波迭起: 05年12月20日,北京市二中院终审判决,长期非法滞 留该小区的美晟物业于7日内撤出。但是,判决书还没拿 回来,物业就贴出了停止服务的通知,随即,保安、保 洁均撤出小区。12月21日早上,美然动力街区的暖气、 热水突然被停,小区内1800余户居民陷入无水无暖的境 地,整个小区几乎瘫痪。一直到晚上8点半,在业主的强 烈抗议和媒体的广泛关注下,供水供暖才先后恢复。

7、业主封闭阳台是否违法?
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不违法。但《物业管理条例》第十二条规定:业主大会的决定对物 业管理区域内的全体业主具有约束力。所以,如果业主公约中规定 本小区不准封闭阳台,对全体业主是具有约束力的。如少数业主封 闭阳台,及构成违约。

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《物权法》第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;
没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。 屋面:外观影响

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8、如何处理相邻漏水纠纷?
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以损害责任的原则处理。 物业公司的施工、管理责任 业主装修不当 自然因素 责任不明,所有涉及业主

9、小区停车场、车位的产权及收益归 谁所有?
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以房屋权属证书认定产权所有人,没有房屋权属 证书的,归全体业主所有,收益归权利所有人。 《物权法》第七十四条 建筑区划内,规划用于停 放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需 要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库 的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方 式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽 车的车位,属于业主共有。

10、如何认定小区道路、绿地的产权归 属?
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归全体业主所有。
《物权法》第七十三条 建筑区划内的道路,属于 业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区 划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿 地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他

公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主
共有。

11、如何认定屋顶平台的产权及收益归 属?
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《物权法》第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、 使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的 安全,不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条 业主对 建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不 得以放弃权利不履行义务。

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建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定:“所有
人和使用人对共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所 以及院落、上下设施等,应共同合理使用并承担相应义务; 除另有约定外,任何一方不得多占、独占”。

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建设部《共有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条第2款规定:“住宅的 共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础 等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。”

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《物业管理条例》第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共 用设施,不得改变用途。

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业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后 告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应 当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

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显然,屋顶平台的产权及收益属全体业主所有。

12、如何认定建筑物架空层的产权及收 益归属?
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如前述

13、建筑物外墙面及电梯广告权益归谁 所有?
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《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部 分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的 权利。 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处 分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业 主的合法权益。 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利, 承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

14、如何认定住宅小区会所的产权归属 及利用?
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业主共有 历史:以房屋权属证书认定产权所有人,没有房屋权属 证书的归全体业主所有。

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《物权法》:第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主 共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地, 属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人

的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业
服务用房,属于业主共有。

15、业主的财物被盗,物业公司是否承 担赔偿责任?
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物业管理公司是否需要承担法律责任,主要看业主与物业公司之间签订的 《物业管理服务合同》的具体约定。 如业主认为物业管理公司违反了《物业管理服务合同》约定的义务,造成财 产被盗,当事人有义务举证证明物业管理公司违约的事实。 根据《物业管理条例》47条的规定,物业管理企业对物业管理区域内的安 全防范工作只有协助的义务。如果业主与物业管理单位之间无特别约定,这 种物业管理服务并不包括对业主的财产进行保管。 在业主与物业管理公司没有对业主的人身、财产的保管义务作特别约定的前 提下,如果该业主有充足的事实证据证明物业管理公司未尽到《物业管理服 务合同》约定的比如门卫值勤、大件物品进出管理、小区定期时巡等安全防 范义务,则物业管理公司应为此承担相应的法律责任。 反之,物业管理公司若尽到了上述合同范围内约定的物业管理义务,则不应 承担赔偿责任。

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附随义务理论
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随着各国民法中诚信原则的确立及其在实务中的广泛适用, 判例和学说上提出了附随义务理论,即虽法律无明文规定 和当事人无明确约定,但为维护对方当事人利益,依诚信 原则和社会一般交易观念,当事人于合同外应负担的义务。
该理论已被我国合同法所采纳。 要判断物业管理合同是否附随有保护义务,不仅要考量物 业管理的性质、内容及其在实践中的发展,还要考虑法律 的规定及合同的约定是否已排除该保护义务等问题。

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理解为物业管理公司对住户的人身安全不 负绝对的保护义务,不宜推论物业管理公 司在任何情形下对用户的安全不需要尽合 理的注意义务。 上述保护义务应按诚信原则和一般交易观 念来确定限度,并非绝对地保障住户的安 全,即由物业管理公司对住户的人身安全 负担保或保险责任。

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物业管理公司不可能杜绝一切犯罪行为的发生,但一些 犯罪虽具突发性仍是可以预防的,物业管理公司应尽一 个善良管理人的注意和谨慎,依物业管理的级别采取合 理的措施协助预防小区内危害公共秩序的犯罪的发生。 物业公司对小区的公共场所负有安全保障义务,即维护 小区内一般公共秩序的义务,但对业主在私人空间内的 损害往往无需负责,也难以负责。 换言之,物业公司保护义务的范围主要限于小区内可安 放公共安全保障系统和保安人员巡逻可至的区域,一般 不延伸到业主的房间之内。 不过,二者又不能完全截然分开,因为歹徒进入业主房 内实施不法侵害必须经过小区的公共区间,故物业公司 保护义务的范围尚需结合具体情况予以判断。

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《物业管理条例》第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以 及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业 主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管 部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

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2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明 确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作 中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击 违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内 业主的人身安全。

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在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时,如何 判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务 呢? 主要应从三方面进行: 首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收 费标准的保安人员和保安设施设备; 其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规 章制度; 再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设 施设备、是否切实遵守了保安规章制度。

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如果物业管理公司做到了这三方面的要求,也就表明了物业管理公

司尽到了最大的注意义务,就算切实履行了物业管理服务合同的约
定,即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预 测性、隐蔽性等特点,这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不

应当承担法律责任。
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反之,物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责 任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,通常也不可能对人 身损害进行全额赔偿。

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按照《合同法》113条规定的可预见性标准,物业管理公 司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同 风险的理解,即不应超出物业管理公司订立合同时预见到 或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解 在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡 量以及自由量裁权。 但一般认为,人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接 损失,精神损害赔偿及可得收入之减少应除外,若业主有 过失,则适用过失相抵的规则。

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16、保安履行职务造成人身伤害,如何 认定刑事及民事法律责任?
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《合同法》第107条:“当事人一方不履行合同义务或者 履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取 补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业 未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受 到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”----民事、 行政、刑事责任 一般物业管理公司的免责事由主要有:不可抗力;业主 之故意;物业本身之性质;损害系业主之同伴、探望者 或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。

保安民事民事违约责任的构成要件
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(一)法定或约定义务 (二)违法行为 (三)因果关系 (四)损害结果 工作期间的责任:物业管理公司

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铐人10分钟,赔偿3000元

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7名保安围殴小偷致死

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某年3月中,杨×荣等3人在东莞市中堂镇港×五金厂行窃时,被正 在值班的保安发现。随即该厂的曾×文等7名保安将杨×荣截住,并 进行围殴,将杨×荣打成重伤,送医院后不治身亡。
事件发生后,由于曾×文等7名保安没有将小偷扭送公安机关依法处 理,而是将其活活打死,已触犯刑律,被东莞市中级人民法院分别 判处4~6年不等的有期徒刑。 据法官介绍,根据目前的法律规定,抓到小偷时,应及时移交公安 机关处理,不能对小偷动用私刑,更不能打死了事,否则就触犯了 刑法,将受到法律制裁。

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17、拾得遗失物如何处理?
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《物权法》第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。 该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损 害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请 求返还原物,但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得 该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。 权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。 第一百零八条 善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭, 但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

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第一百零九条 拾得遗失物,应当返还权利人。拾得人应当及时通知 权利人领取,或者送交公安等有关部门。 第一百一十条 有关部门收到遗失物,知道权利人的,应当及时通知 其领取;不知道的,应当及时发布招领公告。

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第一百一十一条 拾得人在遗失物送交有关部门前,有关 部门在遗失物被领取前,应当妥善保管遗失物。因故意或 者重大过失致使遗失物毁损、灭失的,应当承担民事责任。 第一百一十二条 权利人领取遗失物时,应当向拾得人或 者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。 权利人悬赏寻找遗失物的,领取遗失物时应当按照承诺履 行义务。 拾得人侵占遗失物的,无权请求保管遗失物等支出的费用, 也无权请求权利人按照承诺履行义务。

18、如何处理相邻流水、排水关系?
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第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物, 排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等 有害物质。 第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管 线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产 权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。

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19、如何处理住宅区噪声、污染的相邻关系?
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违 反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法 权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵

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害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行
为,可以依法向人民法院提起诉讼。

20、如何规范维修资金的筹集、使用与管理?
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第七十六条 下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决 定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且 占总人数过半数的业主同意。

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第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资 金,属于业主共有。经业主共同决定,可 以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维 修资金的筹集、使用情况应当公布。

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第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人 民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消 灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生

效力。
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第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不 动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记 的,未经登记,不发生物权效力。

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第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人 通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业 主共有。

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第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、 收益分配等事项,有约定的,按照约定; 没有约定或者约定不明确的,按照业主专 有部分占建筑物总面积的比例确定。

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第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规 约。 业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放 污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、 侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行 为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行 为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人 民法院提起诉讼。

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第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利 人用水、排水提供必要的便利。 对自然流水的利用,应当在不动产的相邻 权利人之间合理分配。对自然流水的排放, 应当尊重自然流向。

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第八十九条 建造建筑物,不得违反国家有关工程 建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固 体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、 电磁波辐射等有害物质。 第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、 铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产 的安全。



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